부동산 법인설립에 대해 알아보자!(장점/절차/고려사항)
부동산 법인은 꾸준히 관심을 받는 분야 중에 하나입니다. 최근에는 침체된 부동산 경기를 활성화 시키고자 부동산 정책에 대한 규제들이 완화되고 있습니다. 이러한 변화와 함께 부동산 법인설립에 대한 관심이 더욱 높아지고 있는데요.
그러나 법인설립은 준비할 것도 많고 절차도 복잡해 혼자서 알아보는 것은 쉽지 않습니다.
그래서 이번 시간에는 부동산 법인설립에 대한 장점, 절차, 고려사항의 전반적인 것에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 부동산 법인의 장점은?
1) 절세에 유리
세율 낮음
부동산 법인이 가지는 가장 큰 장점은 절세에 유리하다는 것입니다. 개인이 벌어들인 소득에 대해 매겨지는 소득세의 경우 최고 세율이 45%인 반면, 법인사업자가 주택을 사고 팔면서 번 소득에 대해 내야 하는 최고 세율은 24%입니다. 그렇기 때문에 벌어들이는 소득이 높을수록 법인이 개인보다 세금 부담이 줄어들게 됩니다. 아래 표를 통해 자세히 확인하실 수 있습니다.
소득세 | 법인세 | ||
과세표준 | 세울 | 과세표준 | 세율 |
400만 원 이하 | 6% | 2억원 이하 | 9% |
1,400만 원~5,000만 원 이하 | 15% | ||
5,000만 원~8,800만 원 이하 | 24% | ||
8,800만 원~1.5억 원 이하 | 35% | ||
1.5억 원~3억 원 이하 | 38% | ||
2억 원~200억 원 이하 | 19% | ||
3억 원~5억 원 이하 | 40% | ||
5억 원~10억 원 이하 | 42% | ||
10억 원 초과 | 45% | ||
200억 원~3,000억 원 이하 | 21% | ||
3,000억 원 초과 | 24% | ||
양도세 세부담 적음
개인은 양도소득세 중과규정이 별도로 존재합니다. 한채를 보유했을 경우 특례를 적용받아 일반세율이 적용되지만, 2주택 이상부터는 중과규정을 적용받습니다. 만약 3주택 이상을 보유하고 있는 경우, 부동산을 매매할 경우 최대 70% 까지의 높은 세율이 매겨지게 됩니다.
하지만 법인으로 주택을 양도할 경우 중과세 배제 혜택을 받을 수 있습니다. 즉, 개인이 주택을 양도할 경우 차익의 60~70%의 세금이 나오며, 법인사업자의 경우는 30~40%의 세금만이 부과되죠. 양도소득 자체가 크다면 절대적으로 법인이 유리하다는 결과를 얻을 수 있습니다.
개인소득과 분리 과세
개인은 1년간 벌어들인 소득을 합산하에 종합과세합니다. 만약 근로소득이 있거나 기타소득, 사업소득이 있는 경우라면 매년 5월달에 종합과세 신고를 해야 하고, 내야 하는 세금도 만만치 않게 됩니다. 그러나 법인이 취득한 소득에 대해서는 법인세가 과세되고, 개인의 소득과는 분리되므로 절세할 수 있다는 장점이 있습니다.
2) 단기 매매시 세율 낮음
부동산을 단기 매매할 경우, 개인은 주택의 경우 70% 또는 60%, 토지나 상가는 50% 또는 40%의 양도세율이 적용됩니다. 반면 법인은 보유기간과 무관하게 세율이 적용되어 단기 매매시 10~20%의 세율이 적용됩니다.
다만, 개인은 부동산 보유기간에 따라 장기보유특별공제(최대 30%)를 적용받을 수 있지만 법인은 보유기간에 따른 공제 혜택은 없습니다. 오래 보유한다면 개인이 유리하겠지만, 단기간 보유했다가 매매차익을 추구하는 경우라면 법인이 더 유리할 수 있습니다.
보유 기간 | 토지, 상가 | 주택, 입주권 |
1년 미만 | 50% | 70% |
2년 미만 | 40% | 60% |
2년 이상 | 기본세율 | 기본세율 |
3) 높은 대출한도
일반적으로 법인사업자는 개인보다 대출한도가 높습니다. 신생 부동산법인이라고 하더라도, 개인이 LTV 나 DTI 등을 적용받은 것보다는 더 높은 한도로 돈을 빌리는 것이 가능합니다. 이러한 높은 대출한도를 활용하여 투자한다면 더 높은 수익을 얻을 수 있겠죠.
▶다만, 세금과 관련하여서는 법인이 항상 유리한 것은 아니기 때문에 세이브택스 세무전문가와 상담을 통해 진행해 보시길 추천드립니다.
2. 부동산 법인설립 절차는?
1) 기본 정보 구성
상호, 본점 주소지, 사업목적, 자본금, 주주 및 임원, 공고 방법 등에 대하여 먼저 정하셔야 합니다. 그 가운데 주의할 부분이 있는 몇 가지를 알아보도록 하겠습니다.
본점 주소지 | 과밀억제권역에 법인을 설립하실 경우는 공과금이 3배의 중과세가 적용되니 이점을 고려하시기 바랍니다. |
사업목적 | 사업목적은 향후 영위할 업종까지 포함하여 10개 이상으로 정하는 것을 추천드립니다. 다만, 사업목적에 특정 사항이 포함되어 있는지 시군구청 등을 통해 확인해 보시는 것이 좋습니다. |
자본금 | 일반적으로 100만 원에서 1,000만 원 사이로 자본금을 설정합니다. 부동산임대업과 부동산매매업은 최저자본금 제한이 없지만, 그 외의 경우는 요건에 따라 설정하셔야 합니다. 또한 자본금 제한이 있는 경우는 별도의 요건들이 있기 때문에 미리 관할 세무서를 통해 확인해 보셔야 합니다. |
2) 법인설립 등기
다음의 서류를 준비하시어 법인설립 등기를 신청합니다. 전자접수의 경우 평균 3일 정도 소요됩니다.
- 필요서류 : 설립등기 신청서, 정관, 발기인총회의록, 조사보고서, 주주명부, 취임승낙서, 주식발행사항동의서, 법인인감신고서, 잔고증명서, (주주와 임원의)공동인증서
3) 사업자등록
다음의 서류를 준비하여 사업자등록을 신청합니다.
- 필요서류 : 사업자등록 신청서, 정관, 주주명부, 임대차계약서, 법인등기부등본, 법인인감증명서, 대표자 신분증
3. 이 부분은 고려하세요!
1) 본점 소재지
부동산 법인의 본점이 과밀억제권역 내에 있으면 이후 부동산을 취득하실 때 취득세를 고려하셔야 합니다.
즉, 법인설립한 지 5년 이내에 과밀억제권역 내의 부동산을 취득하신다면 4.6%의 취득세를 내셔야 합니다. 반면에 본점 소재지가 비과밀억제권역 에 있다면 어느 지역의 부동산을 취득하시는 것과 관계없이 1.1~3.3%의 취득세를 내게 됩니다. 그렇기 때문에 본점 소재지를 정하실 때는 이점을 고려하셔야겠습니다.
예시) 법인설립 5년 이내, 전용면적 85㎡ 미만 6억 이하 부동산 취득 시
본점 소재지가 수도권과밀억제권역일 경우 : 수도권과밀억제권역 내 부동산 취득세 – 4.6%
본점 소재지가 비과밀억제권역일 경우 : 수도권과밀억제권역 내 부동산 취득세 – 1.1%
2) 사업목적
사업목적의 경우 일반적으로 10개 정도로 정하게 됩니다. 하지만 어떤 사업목적인지에 따라 최소 자본금이 달라지니 이를 알아두셔야겠습니다.
최소 자본금 제한이 있는 업종)
부동산개발업
부동산투자회사
주택임대관리업
부동산중개업
3) 휴면법인 인수
법인설립 5년 이후부터는 중과세, 취득세 면제가 되어 휴면법인 인수를 통해 이를 적용받았습니다. 하지만 이러한 조항이 사라져 휴면법인을 인수하더라도 인수 시점부터 신설법인으로 적용됩니다.
따라서 법인설립 5년 이내에 부동산을 취득하실 경우 이러한 기간을 주의하셔야 합니다.
4. 법인설립, 등기로만 만족하시나요?
이상으로 부동산 법인설립의 장점과 절차에 대해 알아보았습니다.부동산 정책은 정부가 어떤 방향을 추구하는가에 따라 자주 바뀌는 분야 중 하나입니다. 부동산 세제에 밝은 세무사를 만나는 것이 중요한 이유이기도 합니다.
이럴 때 법인설립지원센터를 이용해 보세요. 무료 법인설립과 함께 부동산 전문 세무사를 소개해 드리고 있기 때문입니다.
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