상가 투자, 법인 만들기 전 확인해야 할 3가지

안녕하세요, 세이브택스 법인설립지원센터입니다.

상가 투자를 알아보다 보면 “개인으로 살까요, 법인으로 살까요?”라는 고민을 하게 됩니다. 법인세율이 종합소득세율보다 낮아 보이지만, 상가를 법인 명의로 산다고 전체 부담이 반드시 줄어드는 것은 아닙니다.

어떤 법인세율을 적용받는지, 상가를 살 때 취득세가 중과되는지, 임대수익을 대표 개인이 어떻게 사용할지에 따라 결과가 달라져요. 법인을 만들기 전에 확인할 세 가지를 살펴보겠습니다.

1. 법인이라면 낮은 세율이 적용될까요?

세율을 비교할 때는 개인의 최고세율과 법인의 최저세율만 나란히 놓아서는 안 됩니다. 개인의 다른 소득과 필요경비, 법인의 적용 세율을 반영해 실제 세액을 계산해야 합니다.

① 2026년 법인세율과 소규모 임대법인의 예외

2026년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도부터 일반 내국법인의 법인세율은 과세표준 구간별로 10%·20%·22%·25%입니다. 다만 일정 요건을 갖춘 소규모 법인은 2억 원 이하의 10% 구간이 적용되지 않습니다.

구분	세율과 확인할 점
개인 상가 임대사업자	상가 임대소득을 다른 종합소득과 합산해 과세 종합소득세 기본세율 6~45%
일반 내국법인	과세표준 2억 원 이하 10% 2억 원 초과~200억 원 이하 20% 200억 원 초과~3천억 원 이하 22% 3천억 원 초과 25%
일정 요건을 갖춘 소규모 법인	과세표준 200억 원 이하 20% 200억 원 초과~3천억 원 이하 22% 3천억 원 초과 25%

위 세율은 지방소득세를 제외한 것으로, 구간별 초과누진세율입니다. 과세표준은 매출액이나 상가 매입가격과 다르며, 소득에서 세법상 조정과 공제 등을 반영해 계산합니다.

모든 부동산임대업 법인이 위 표의 소규모 법인에 해당하는 것은 아닙니다. 일반적인 임대법인이라면 아래 세 가지 요건을 모두 충족하는지 먼저 살펴봐야 합니다.

상시근로자는 단순히 급여를 받는 사람 수로 세지 않습니다. 최대주주·최대출자자와 그 친족관계인 근로자 등의 제외 기준과 인원 산정 방식을 적용해야 하며, 법령에서 별도로 제외한 법인도 있습니다. 따라서 가족이 주주와 임원으로 참여하는 임대법인은 지분·수입·인력 구조를 함께 점검하는 것이 좋습니다.

② 대표 개인이 사용할 때의 세금도 계산해야 합니다

법인이 상가를 소유하면 임대료도 법인의 수입이 됩니다. 회사에 남겨 재투자하는 경우와 대표가 급여·배당으로 받는 경우는 세금과 현금 흐름이 달라집니다.

급여는 실제 업무와 적정한 보수 지급기준 등을 충족하면 법인의 비용으로 인정될 수 있고, 받는 사람에게는 근로소득세가 발생합니다. 배당은 법인세를 부담한 뒤 남은 이익을 주주에게 나누는 방식이며, 법인의 비용으로 처리되지 않고 주주에게 배당소득 과세가 따릅니다.

따라서 법인세만 계산해서 절세 여부를 판단하기보다, 임대수익 중 얼마를 회사에 남기고 얼마를 개인 생활비로 받을지까지 정해 비교해야 합니다.

2. 상가 취득세는 법인 주소와 취득 시점도 중요합니다

일반적인 비주거용 상가는 주택 수에 따른 취득세 중과와 구분해 봅니다. 그렇다고 상가를 사는 법인에는 취득세 중과가 없다는 뜻은 아닙니다. 특히 수도권에서는 법인설립·본점 전입·지점 설치와 상가 취득의 관계를 확인해야 합니다.

① 대도시에 설립한 지 5년 이내라면 임대용도 확인하세요

지방세법상 이 중과 규정에서 말하는 “대도시”는 수도권 과밀억제권역을 기준으로 하되 법에서 정한 산업단지 등은 제외합니다. 행정구역 이름이나 수도권 여부만으로 중과를 판단하면 안 됩니다.

대도시에서 법인을 설립하거나 지점 등을 설치한 뒤, 또는 본점 등을 대도시로 옮긴 뒤 5년 이내에 대도시의 부동산을 취득하면 중과 대상인지 검토해야 합니다. 이때는 업무용·비업무용 등을 폭넓게 포함하므로, 임대용 상가라는 이유만으로 중과에서 빠지지 않습니다.

예를 들어 서울에서 새로 설립한 법인이 1년 뒤 서울의 상가를 사서 전부 임대하더라도, 법정 제외 사유가 없다면 대도시 법인설립에 따른 취득세 중과 대상이 될 수 있습니다.

② 대도시 밖에 법인을 세워도 실제 사용을 살펴야 합니다

본점이 대도시 밖에 있다는 사실만으로 취득세 중과 여부가 결정되지는 않습니다. 매입한 상가에 실제 사무실과 인력을 두고 계속 업무를 한다면 지점 등의 설치에 해당하는지 확인해야 합니다.

취득 당시에는 중과 대상이 아니었더라도, 이후 본점을 옮기거나 지점을 설치하는 등 법정 추징 요건에 해당하면 추가 납부 문제가 생길 수 있습니다. 추징 여부는 사용 용도가 달라졌다는 사실뿐 아니라, 어떤 중과 요건이 언제 발생했는지를 확인해 판단해야 합니다.

3. 건강보험료와 자금 사용 방식도 함께 비교하세요

① 법인을 만든다고 건강보험료가 자동으로 줄지는 않습니다

개인 명의로 상가를 보유한 지역가입자는 임대소득과 재산 등이 보험료에 반영될 수 있습니다. 이미 직장가입자인 경우에는 상가를 취득했다고 바로 지역가입자로 바뀌는 것이 아니라, 보수 외 소득에 따른 추가 보험료가 생기는지 확인해야 합니다.

법인 대표자가 보수를 받고 직장가입 요건을 갖추면 보수를 기준으로 보험료가 부과됩니다. 그러나 법인설립만으로 직장가입자가 되는 것은 아니며, 무보수 대표자는 가입 자격을 따로 확인해야 합니다.

직장가입자라도 임대·이자·배당 등 법령에 따라 산정한 보수 외 소득이 연간 2천만 원을 초과하면, 초과분을 기준으로 보수 외 소득월액보험료가 부과될 수 있습니다. 법인에서 받는 배당도 관련 소득에 포함될 수 있으므로 급여만 낮게 정해 비교해서는 안 됩니다.

건강보험료를 비교할 때는 개인 부담액과 함께 법인이 부담하는 보험료도 반영하세요. 현재 피부양자라면 임대사업과 소득 발생이 피부양자 자격에 영향을 주는지도 확인해야 합니다.

② 법인 자금을 받는 이유와 증빙이 분명해야 합니다

상가에서 임대료가 매달 들어와도 대표가 법인 계좌에서 생활비를 임의로 가져다 써서는 안 됩니다. 급여·배당처럼 지급 사유를 정하고, 필요한 절차와 원천징수 등 세무 처리를 거쳐야 합니다.

대표가 회사에 실제로 빌려준 돈을 돌려받거나 회사 업무를 위해 대신 지출한 비용을 정산하는 경우도 있습니다. 이런 금액은 급여·배당과 성격이 다르므로, 최초 입금 내역이나 비용 증빙을 갖춰 구분해야 합니다.

근거 없이 가져간 돈은 가지급금 등으로 처리되면서 인정이자나 소득처분 문제가 생길 수 있습니다. 법인을 설립하기 전에 대표자가 매달 필요한 생활비와 회사에 남길 운영자금을 함께 계산해 보세요.

개인과 법인, 어떤 기준으로 선택하면 좋을까요?

법인은 수익을 회사 안에 남겨 재투자하거나 여러 사람이 지분을 나누어 사업을 운영하려는 경우 검토할 수 있습니다. 다만 소규모 법인 세율, 취득세와 회계·신고 비용까지 반영해야 실제 장단점이 드러납니다.

개인은 임대수익을 생활비로 활용하고 소유·관리 구조를 단순하게 유지하려는 경우 검토할 수 있습니다. 다른 종합소득이 많다면 임대소득이 추가됐을 때의 소득세와 건강보험료 부담도 계산해야 합니다.

비교 항목	계약 전에 확인할 내용
취득 단계	상가 취득세와 중과 여부, 대출 조건·이자, 초기 자기자금
보유 단계	임대소득 과세, 재산세 등 보유 부담, 건강보험료와 관리비용
자금 사용	재투자 금액과 생활비, 급여·배당·차입금 상환 계획
매각 단계	예상 차익과 보유기간, 매각 시 세금과 개인이 자금을 받는 과정

단기 매각을 생각한다는 이유만으로 개인이 유리하다고 단정할 수는 없습니다. 개인도 보유기간 등에 따라 양도세율이 달라질 수 있고, 법인은 매각이익에 대한 법인세와 매각대금을 개인에게 지급할 때의 과세를 함께 살펴야 합니다.

<출처 : Unsplash>

상가 투자 계획에 맞춰 법인설립을 준비하세요

상가 투자를 위해 법인을 준비한다면 설립 절차부터 진행하기보다, 예상 임대수익과 취득세, 대표자의 자금 사용 계획을 먼저 살펴보세요. 매입할 상가의 주소와 자금 계획이 구체적일수록 개인과 법인을 비교하는 데 도움이 됩니다.

세이브택스 법인설립지원센터에서는 1:1 컨설턴트가 상호·자본금·사업목적 등 설립 요건과 준비서류를 안내하고, 등기 업무는 제휴 법무사·변호사와 연계해 진행할 수 있도록 돕습니다. 세금과 설립 후 세무기장은 업종에 맞는 세무사 상담을 통해 검토하실 수 있습니다.

설립등기 단계에서 필요한 법인설립 비용은 공과금 계산기로 미리 살펴보실 수 있습니다. 이 계산기는 법인설립 공과금 확인용이며, 상가를 매입할 때의 취득세는 별도로 계산해야 합니다.

법인설립을 어디서부터 준비해야 할지 고민되신다면 세이브택스 법인설립지원센터에 문의해 주세요. 상담을 통해 지원 가능한 업무와 수수료 지원 조건, 별도 공과금 및 세무기장 비용을 확인하고 투자 계획에 맞게 준비해 보세요.