법인설립 시 임대차 및 전대차 관련 서류는?
안녕하세요, 세이브택스 법인설립지원센터입니다.
법인을 만들려면 본점 주소를 먼저 정해야 하는데, 아직 회사가 설립되지 않았다면 사무실 계약은 누구 이름으로 해야 할까요? 대표자 개인 명의로 먼저 계약하는 방법부터 전대차 동의와 사업자등록 서류까지 정리했습니다.
1. 임대차 및 전대차란?
임대차는 임대인이 목적물을 사용·수익하게 하고 임차인이 차임을 지급하기로 하는 계약입니다. 회사가 건물 소유자에게 사무실을 빌리는 것이 대표적인 예이며, 임대인이 언제나 소유자와 같은 사람인 것은 아니므로 임대 권한도 확인해야 합니다.
- 임대차: 사무실을 빌려주는 임대인과 사용하는 임차인이 체결
- 전대차: 이미 공간을 빌린 임차인이 전대인이 되어 제3자인 전차인에게 다시 빌려주는 계약
- 확인할 관계: 소유자 → 원래 임차인인 전대인 → 실제 입주하는 법인인 전차인
공유오피스·비상주사무실도 운영자가 건물을 소유하는지, 임차해서 제공하는지에 따라 계약 구조가 달라집니다. 서비스 이름보다 계약 상대방의 권한과 실제 사용 조건을 확인하세요.
2. 법인설립 시 계약 방법
일반적인 주식회사는 설립등기로 성립합니다. 설립 전 회사 명의만 적어두고 이미 성립한 법인과 똑같이 계약했다고 생각해서는 안 됩니다. 계약 당사자와 설립 후 승계 방법을 구체적으로 정해야 합니다.
- 계약 전: 설립 예정임을 임대인에게 알리고 법인 명의 승계에 동의하는지 확인
- 최초 계약: 설립을 준비하는 개인 명의로 계약하고 승계할 조건·시기 등을 특약으로 협의
- 설립 후: 임대인과 법인이 참여하는 변경·승계 합의 또는 법인 명의 새 계약으로 정리
- 사업자등록: 법인 명의와 실제 사업장 사용권한을 확인할 수 있는 계약자료 준비
대표자가 주주 100%를 보유하더라도 대표자 개인과 법인은 별개의 주체입니다. “추후 법인 명의로 변경한다”는 문구만 적었다고 임차인 지위나 보증금 반환청구권이 자동으로 법인에 이전되는 것은 아닙니다.
변경할 때는 기존 보증금을 누가 부담했고 누가 반환받을지, 미지급 임대료·관리비와 개인의 계약상 책임을 어떻게 처리할지도 정리하세요. 법인이 개인에게 정산하는 금액은 이체 내역과 합의자료를 남겨야 합니다.
전대차계약 시 임대인의 동의
민법 제629조는 원칙적으로 임대인의 동의 없는 전대를 제한합니다. 동의 없이 전대하면 임대인이 원임대차계약을 해지할 수 있으므로, 원계약의 전대 허용 여부와 동의 범위를 먼저 확인하세요.
- 별도 동의: 대상 공간, 전대인·전차인, 전대기간과 사용 목적 등을 특정한 임대인의 동의자료 확보
- 계약상 동의: 원임대차계약에 전대 허용 또는 별도 동의가 필요 없다는 특약이 있다면 해당 조항과 범위 확인
- 기간 확인: 원임대차의 잔여기간, 갱신·해지와 전대차 종료 조건 확인
- 권한 확인: 대리인이 동의하는 경우 소유·임대 관계와 적법한 대리권 확인
사업자등록 시에는 전대차계약서 사본과 임대인의 전차동의서를 준비합니다. 원임대차계약에 전차 시 임대인의 동의가 필요 없다는 특약이 있는 경우에는 해당 임대차계약서 사본을 동의서 대신 첨부할 수 있습니다.
동의자료를 계약서에 함께 적는 경우에도 누가 어떤 전대차를 허용했는지 분명해야 합니다. 제출할 서류 형태는 접수기관에 확인하세요. 민법 제632조의 건물 소부분 사용 등 예외가 있지만, 이를 근거로 모든 공유오피스가 동의자료 없이 가능하다고 판단해서는 안 됩니다.
위 이미지는 양식 예시입니다. 실제 공간과 당사자, 동의 범위에 맞게 작성하고 제출기관의 안내를 확인하세요.
3. 필요서류
사업장을 빌려 사용하는 법인은 법인 명의의 임대차 관련 자료를 준비합니다. 임대차인지 전대차인지에 따라 다음과 같이 구분해 보세요.
- 직접 임차: 법인 명의 임대차계약서 사본
- 전차: 법인 명의 전대차계약서 사본과 임대인의 전차동의서. 동의 불요 특약이 있는 경우 해당 원임대차계약서 사본
- 일부 임차: 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 일부를 임차한다면 해당 부분의 도면
- 그 밖의 자료: 법인설립신고 및 사업자등록신청서, 주주·출자자 명세와 해당 업종의 인허가 자료 등
도면은 세무서가 임의로 요청할 때만 준비하는 자료라고 보기 어렵습니다. 위 요건에 해당하면 첨부대상이 되며, 계약서와 도면에서 층·호수·면적과 사용 부분이 일치하도록 확인하세요. 자가 사업장이라면 임차한 경우와 제출자료가 다릅니다.
설립등기와 사업자등록은 서로 다른 절차입니다. 임대차계약서가 모든 주식회사 설립등기의 공통 필수 첨부서류인 것은 아니지만, 본점의 실제 사용권한은 확보해야 합니다. 사업자등록 시에는 국세청 안내와 회사의 계약 구조에 맞춰 자료를 제출하세요.
계약 전 확인사항
- 계약 권한: 소유자·임대인·전대인의 관계와 계약할 권한
- 사업장 적합성: 건축물 용도, 실제 이용 형태와 업종별 인허가 요건
- 법인 승계: 설립 전 개인 계약을 법인으로 넘기는 방법과 보증금 정산
- 전대 조건: 임대인의 동의 또는 허용 특약, 원계약의 기간
- 비용·종료 조건: 임대료·관리비·부가가치세, 중도해지·원상복구와 보증금 반환
주소를 계약했다고 모든 업종의 사업자등록이나 인허가가 가능한 것은 아닙니다. 시설·면적·독립 공간 요건이 있는 업종은 계약 전에 관할 기관에 적합성을 확인하는 것이 좋습니다.
4. 세이브택스 법인설립지원센터와 함께 준비하세요
사업장 계약은 주소를 정하는 일뿐 아니라 회사의 사용권한과 비용 부담을 정하는 과정입니다. 설립 전에 개인 명의로 계약했다면 법인 명의로 정리하는 일정까지 함께 챙겨보세요.
세이브택스 법인설립지원센터는 설립등기와 정관 작성·검토를 제휴 법무사·변호사에게 연계하고, 설립 후에는 업종별 전담 세무사를 통한 세무관리를 안내합니다.
- 법인설립 대행 수수료 면제: 세무기장 12개월 이용 시 적용됩니다. 등록면허세·지방교육세·법원 등기신청수수료 등 법정 공과금은 별도입니다.
- 사업장 이용료 혜택: 세무기장 12개월 이용 시 비상주사무실 월 1만 원 이용, 동탄 상주사무실 이용료 33% 할인 혜택을 안내합니다.
- 업종별 전담 세무사: 설립 후 사업 특성에 맞는 세무관리를 안내합니다.
- 분야별 전문가 연계: 필요에 따라 법무사·변호사·노무사·행정사 등 관련 전문가를 연결합니다.
법인설립을 준비하고 계신다면 계약 예정인 주소와 임대차·전대차 여부, 현재 계약 명의를 알려주세요. 세이브택스 법인설립지원센터에서 설립과 초기 세무 준비사항을 안내받으실 수 있습니다. 계약 내용에 대한 법률 검토는 제휴 전문가에게 확인하고, 서비스 지원 범위와 기장 이용 조건도 함께 살펴보세요.
