법인설립 전 임대차계약서 준비하기, 주소·명의·특약 작성법

법인설립 임대차계약서는 설립 전 계약 명의와 본점 주소, 설립 후 법인 명의 변경 방법까지 함께 확인해야 합니다.

법인을 만들기 전 사무실부터 계약하는 경우가 많습니다. 이때 계약서의 명의나 주소를 잘못 적으면 법인등기는 끝났는데 사업자등록이 나오지 않는 일이 생길 수 있습니다. 특히 설립 전에는 법인이 아직 존재하지 않기 때문에 누구의 이름으로 계약하고, 설립 후 어떻게 법인 명의로 바꿀지를 미리 정해야 합니다.

세이브택스 법인설립지원센터가 계약 전 확인할 내용과 주소·명의·특약 작성법을 정리했습니다. 사무실 계약은 주식회사 설립 절차의 가장 앞에 놓이는 일이기도 합니다.

임대차계약서가 사업자등록까지 이어지는 이유는?

사무실 임대차계약서는 보증금과 월세만 정하는 서류가 아니라, 법인설립 등기가 끝난 뒤 사업자등록을 신청할 때도 제출하는 서류이기 때문입니다. 세무서는 계약서로 법인이 그 공간을 사용할 권리가 있는지, 등기부의 본점 주소와 같은 장소인지를 확인합니다.

사업장을 빌린 영리법인은 일반적으로 법인 명의 임대차계약서 사본을 제출해야 합니다. 자세한 제출서류는 국세청 사업자등록 안내와 찾기쉬운 생활법령정보의 법인설립신고 및 사업자등록 신청에서 확인할 수 있습니다.

그래서 계약서를 작성할 때부터 법인등기와 사업자등록을 함께 생각해야 합니다. 예를 들어 계약서에는 ‘서울시 ○○구 ○○로 10, 502호’라고 적혀 있는데 법인등기에는 건물 주소만 적혀 있다면 같은 장소인지 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 반대로 실제로는 502호를 쓰면서 계약서에 5층이라고만 적어도 사용 공간이 불분명해집니다.

결국 임대차계약서에서 가장 먼저 볼 것은 월세가 아니라 명의와 정확한 주소입니다.

법인설립 전에 법인 명의로 계약할 수 있나요?

설립등기 전에는 아직 법인이 성립하지 않았기 때문에 완성된 법인 명의로 계약하기는 어렵습니다. 실무에서는 설립 예정 대표자나 발기인 명의로 계약하면서 설립 예정 법인을 함께 표시하고, 설립 후 법인 명의로 변경하는 방법을 사용합니다.

홍길동 대표가 ‘주식회사 세이브스타트’를 만들 예정이라면 최초 계약서의 임차인은 홍길동으로 적을 수 있습니다. 다만 계약서에 홍길동의 이름만 적고 끝내면 설립 후에도 계약 당사자는 홍길동 개인으로 남습니다.

이 상태로 법인 사업자등록을 신청하면 법인이 해당 공간을 사용할 수 있다는 사실을 추가로 설명해야 할 수 있습니다. 따라서 계약할 때부터 임대인에게 법인설립 계획을 알려야 합니다. 설립이 끝나면 임차인을 법인으로 변경한다는 점도 미리 합의해 두시길 권합니다.

법인이 설립된 뒤에는 다음과 같이 정리합니다.

임차인의 명의만 바꾸는지, 보증금 반환청구권과 기존 계약상 의무까지 법인이 승계하는지도 함께 확인해야 합니다.

계약서 주소는 어디까지 적어야 하나요?

도로명 주소와 건물명, 층과 호수까지 적어야 합니다. 법인 본점은 등기사항증명서와 사업자등록증에 표시되고 법원·세무서 우편물의 기준이 되므로, 건축물대장이나 건물 등기사항증명서의 표시와도 맞춰야 합니다.

‘건물 위치만 맞으면 되겠지’라고 생각하면 안 됩니다. 건물 등기사항증명서는 인터넷등기소에서 열람할 수 있으니 계약 전에 대조해 보시길 권합니다.

건물 일부만 빌렸다면 도면이 보증금을 지킵니다

한 사무실을 여러 사업자가 나누어 쓰는 경우에는 사용 범위를 분명히 해야 합니다. 100㎡ 규모의 5층 사무실 가운데 20㎡만 사용한다면 계약서에 ‘5층’이라고만 적기보다 실제 사용 위치와 면적을 표시해야 합니다.

여기에 한 가지가 더 있습니다. 상가건물의 일부를 임차한 경우 사업자등록을 신청할 때 임차 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다. 도면을 첨부하지 않으면 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차 공시방법으로 인정받지 못할 수 있습니다.

이는 단순한 서류 문제가 아니라 보증금을 지키는 문제입니다. 사업자등록 신청 시 도면을 첨부하도록 한 것은 부가가치세법 시행령 제11조이고, 건물의 인도와 사업자등록 신청으로 대항력이 생긴다는 근거는 상가건물 임대차보호법 제3조입니다. 대법원은 원칙적으로 도면을 첨부해야 임대차를 공시하는 효력이 있다고 봅니다. 도면이 없어도 임차 부분이 제3자가 구분할 수 있을 만큼 특정돼 있으면 인정된 사례가 있지만, 분쟁을 피하려면 도면을 함께 제출하는 편이 안전합니다. 자세한 내용은 찾기쉬운 생활법령정보의 대항력·우선변제권 안내에서 확인할 수 있습니다.

주소를 정확히 적어두면 법인등기뿐 아니라 법인 사업자등록과 법인계좌 개설, 인허가 과정에서도 같은 주소를 일관되게 사용할 수 있습니다.

계약서에서 무엇을 먼저 확인해야 하나요?

계약서 전체를 처음부터 정독할 필요는 없습니다. 명의·주소·금액·기간·용도·특약 여섯 가지만 먼저 찾아 확인하면 됩니다. 이 여섯 항목이 법인등기와 사업자등록으로 그대로 이어집니다.

계약 전에 이 표를 인쇄해 계약서와 나란히 놓고 하나씩 표시해 보시면 빠뜨리는 항목이 줄어듭니다.

이 주소에서 사업자등록이 되나요?

명의와 주소가 정확해도 그 장소에서 실제 사업을 할 수 없다면 소용이 없습니다. 법인 본점으로 등기하는 것과 해당 업종의 사업자등록·인허가가 가능한 것은 별개이기 때문입니다.

소프트웨어 개발이나 일반 컨설팅처럼 사무공간만 있으면 되는 업종도 있습니다. 반면 음식점과 제조업, 학원, 의료기관처럼 건축물 용도와 시설 기준, 인허가 요건을 확인해야 하는 업종도 있습니다.

학원을 운영할 법인이 저렴한 사무실을 먼저 계약했다고 해보겠습니다. 법인 본점으로 등기하는 것은 가능할 수 있습니다. 하지만 강의실 면적이나 소방시설 등 등록 기준을 충족하지 못하면 그곳에서 학원을 운영할 수 없습니다. 결국 계약금을 지급한 뒤 다른 장소를 다시 찾아야 합니다.

온라인 쇼핑몰도 판매 방식에 따라 달라집니다. 상품을 보관하지 않는 위탁판매와 재고를 직접 쌓아두는 사업은 필요한 공간이 다릅니다. 식품이나 화장품을 취급한다면 제품과 판매 방식에 따라 별도의 신고 요건도 확인해야 합니다. 그래서 사무실 계약은 다음 순서로 진행해야 합니다.

실제 사업 방식 결정 → 필요한 인허가 확인 → 건축물 용도 확인 → 사업자등록 가능 여부 확인 → 계약

임대인이나 중개사가 “사업자등록이 가능하다”고 말했더라도 실제 업종을 구체적으로 알려야 합니다. 일반 사무실 등록은 가능하지만 음식점이나 제조업 등록은 어려운 장소일 수 있기 때문입니다.

특약에는 무엇을 넣어야 하나요?

법인 명의 변경 방법과 보증금 승계 범위, 그리고 사업자등록이나 인허가가 불가능할 때의 계약 처리를 넣어야 합니다. 특약은 계약서의 빈칸을 채우는 형식적인 문장이 아니라, 예상하지 못한 문제가 생겼을 때 어떻게 처리할지를 미리 정하는 약속입니다.

법인설립 전 사무실을 계약한다면 다음 내용을 협의할 수 있습니다.

• 법인설립 후 임차인을 법인 명의로 변경하는 조건
• 보증금과 계약상 권리·의무의 승계 방법
• 특정 업종의 사업자등록이나 인허가가 불가능한 경우의 계약 처리
• 간판 설치와 주소 사용 가능 여부
• 전입 또는 다른 사업자와의 주소 중복 여부
• 원상복구 범위와 중도해지 조건

예를 들어 다음과 같은 취지로 정할 수 있습니다.

임차인은 주식회사 ○○의 설립 예정 대표자이며, 법인설립 등기 완료 후 임대인의 동의를 받아 임차인 지위를 해당 법인으로 변경한다. 이때 보증금과 계약상 권리·의무의 승계 방법은 변경계약서로 정한다.

사업자등록과 관련해서는 조건을 더 구체적으로 적어야 합니다. 단순히 ‘사업자등록이 안 되면 계약을 취소한다’고 적기보다 어떤 업종의 어떤 등록을 말하는지, 누구의 책임이 없는 경우에 적용하는지, 계약금과 보증금은 언제 반환하는지까지 협의해야 합니다. 특약 문구는 실제 계약 구조에 따라 달라집니다. 금액이 크거나 책임 관계가 복잡하다면 계약 전에 변호사의 검토를 받으시길 권합니다.

공유오피스·비상주사무실 계약도 괜찮은가요?

계약 상대방이 건물 소유자가 아니라는 사실 자체는 문제가 되지 않습니다. 다만 운영사가 그 공간을 다시 빌려줄 권한을 가지고 있는지는 반드시 확인해야 합니다. 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 전대할 수 없기 때문입니다.

공유오피스나 비상주사무실은 공간 운영사가 건물을 빌린 뒤 일부를 다시 제공하는 전대차 구조입니다. 먼저 건물 등기사항증명서에서 소유자를 확인합니다. 계약 상대방이 소유자가 아니라면 원임대차 관계와 전대 동의 여부를 살펴봐야 합니다.

사업자등록 때는 전대차계약서 사본을 제출할 수 있습니다. 다만 세무서에서 원임대차계약서나 소유자의 전대동의서 등 공간 사용 권한을 보여주는 서류를 추가로 요구할 수 있습니다.

우편물 관리 방식도 중요합니다. 법원과 세무서, 금융기관의 안내문이 본점 주소로 옵니다. 우편물을 얼마나 자주 전달하는지, 등기우편도 받아주는지, 계약이 끝나면 주소를 언제까지 사용할 수 있는지 확인해야 합니다. 저렴한 이용료만 보고 계약했다가 우편물을 제때 받지 못하면 비용보다 더 큰 문제가 생깁니다. 본점 주소는 등록면허세 중과와 창업 세액감면에도 영향을 주므로 함께 확인하시길 권합니다.

대표가 먼저 낸 보증금은 어떻게 정리하나요?

계좌이체 내역을 남기고, 설립 후 회사가 대표에게 갚아야 할 돈으로 정리할지 결정해야 합니다. 임대보증금은 자본금과 성격이 다르므로 처음부터 구분해 두어야 나중에 자금 관계를 설명하기 쉽습니다.

법인설립 전 계약에서는 대표 개인이 계약금이나 보증금을 먼저 지급하는 경우가 많습니다. 현금으로 지급하고 기록을 남기지 않으면 설립 후 자금 관계를 설명하기 어려워집니다. 계약서와 계좌이체 내역을 보관하시고, 누가 누구에게 얼마를 지급했는지 확인할 수 있게 해두십시오. 설립 후 법인 명의로 계약을 변경한 서류도 함께 보관해야 합니다.

대표가 먼저 낸 보증금은 자본금과 다릅니다. 자본금은 주주가 법인에 출자한 돈이고, 임대보증금은 임대차계약에 따라 나중에 돌려받을 수 있는 금액입니다. 대표가 대신 지급했다면 회사가 대표에게 갚아야 할 돈으로 정리할지 등 회계처리가 필요합니다.

월세는 부가가치세 포함 여부를 확인해야 합니다. 계약서에 ‘월세 110만 원’이라고만 적으면 공급가액 100만 원에 부가가치세 10만 원이 포함된 것인지 알기 어렵습니다. 관리비와 주차비, 전기료가 별도인지도 확인해야 합니다.

법인설립 임대차계약서 FAQ

Q1. 법인설립 전에 법인 명의로 계약할 수 있나요?

설립등기 전에는 아직 법인이 성립하지 않았기 때문에 완성된 법인 명의로 계약하기는 어렵습니다. 대표자나 발기인 명의로 먼저 계약하면서 설립 예정 법인을 함께 표시하고, 설립 후 임대인의 동의를 받아 법인 명의 계약서 또는 변경계약서를 작성하는 방법을 검토할 수 있습니다.

Q2. 대표 개인 명의 계약서로 사업자등록할 수 있나요?

국세청은 사업장을 임차한 영리법인의 제출서류로 법인 명의 임대차계약서 사본을 안내하고 있습니다. 개인 명의로 먼저 계약했다면 법인 명의로 변경하거나, 법인의 사용 권한을 확인할 수 있는 서류를 준비하는 편이 안전합니다.

Q3. 자택을 본점으로 사용해도 되나요?

업종과 주거 형태에 따라 가능할 수 있습니다. 다만 임차한 주택이라면 임대인의 동의를 확인해야 합니다. 공동주택 관리규약과 임대차계약의 사용 목적, 해당 업종의 사업자등록 가능 여부도 함께 살펴봐야 합니다.

Q4. 건물 일부만 빌렸는데 도면을 꼭 첨부해야 하나요?

첨부하는 것이 원칙입니다. 상가건물의 일부를 임차했다면 사업자등록 신청 시 임차 부분을 표시한 도면을 첨부해야 제3자에 대한 관계에서 대항력을 인정받기 쉽습니다. 도면이 없으면 임차 부분이 특정되지 않았다는 이유로 보증금 보호에 문제가 생길 수 있습니다.

Q5. 사업자등록이 안 되면 계약금을 돌려받을 수 있나요?

자동으로 반환되지 않습니다. 계약서의 특약과 등록이 되지 않은 이유에 따라 달라집니다. 특정 업종의 등록이 불가능한 경우 계약을 어떻게 처리할지 계약 전에 미리 협의해 두시길 권합니다.

임대차계약은 월세보다 순서가 중요합니다

법인설립 전 임대차계약서를 준비할 때는 세 가지만 먼저 생각하면 됩니다. 누구의 이름으로 계약할지, 어떤 주소를 본점으로 사용할지, 그 장소에서 실제 사업을 할 수 있는지입니다.

설립 전 대표 개인이 계약했다면 법인 명의로 바꾸는 방법을 정해야 합니다. 주소는 층과 호수까지 정확하게 맞추고, 건물 일부만 빌렸다면 도면을 챙겨야 합니다. 인허가가 필요한 업종이라면 계약금을 보내기 전에 등록 가능 여부를 확인해야 합니다. 그다음 특약을 정합니다. 법인 명의 변경과 보증금 승계, 사업자등록이 되지 않을 때의 계약 처리 방법을 미리 적어두면 설립 후 계약서를 다시 고치는 일을 줄일 수 있습니다.

세이브택스 법인설립지원센터에서는 본점 주소와 사업 목적, 자본금, 주주·임원 구성을 확인해 법인설립에 필요한 사항을 안내합니다. 계약 일정과 설립 소요기간을 맞추는 것도 함께 도와드립니다.

정관 작성·검토와 법인설립 등기는 제휴 법무사·변호사가 담당합니다. 설립 후 세무기장을 이용하면 세이브택스 소속 세무사가 대표가 먼저 지급한 보증금과 임차료 등 초기 거래의 회계·세무처리를 안내합니다. 법인설립 후 세무기장을 12개월 이용하면 법인설립 대행 수수료를 면제합니다. 다만 등록면허세·지방교육세·법원 등기신청수수료 등 법정 공과금은 별도로 부담해야 합니다.

사무실을 알아보고 있다면 계약금부터 보내기보다 계약 명의와 정확한 주소, 등록 가능한 업종부터 확인해 보시기 바랍니다.