부동산 세금 한눈에 알아보기

안녕하세요, Savetax-법인설립지원센터입니다!

부동산과 관련된 세금은 ‘언제 부동산을 소유했는가’에 따라 달라집니다.

복잡해 보이지만 큰 틀을 잡으면 훨씬 이해하기 쉬워집니다.

1. 단계별 세금

• 취득 : 취득세 + 등록면허세 (+ 지방교육세·농어촌특별세 등 부가 지방세)

• 보유 : 재산세 + (일정 금액 이상) 종합부동산세

• 처분 : 양도소득세 + 지방소득세

• 거래 성격 따라 : 부가가치세(VAT) 별도 판단

2. 취득 단계 – 집을 사고, 등기할 때

• 취득세 : 부동산을 ‘얻는 행위’ 자체에 부과. 주택 수·용도·취득 형태에 따라 세율이 달라짐

• 등록면허세(등록분) : 소유권 이전 등기, 법인설립/이전 등 등기·등록 행위 자체에 과세

• 부가 지방세 : 지방교육세, 농어촌특별세가 함께 붙을 수 있음

3. 보유 단계 – 매년 나오는 세금

• 재산세 : 매년 6월 1일 기준 보유자에게 과세

• 종합부동산세(종부세) : 일정 공제금액 초과 시 국세로 추가 과세

  • 개인 : 주택, 토지, 종합합산·별도합산 구분 과세

  • 법인 : 주택 보유 시 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5% 단일세율 적용

4. 처분 단계 – 팔 때 내는 세금

• 양도차익 계산 : 양도가액 – 취득가액 – 필요경비

• 공제 적용 : 장기보유특별공제 등 반영

• 과세표준 산출 후 누진세율 적용

• 지방소득세 : 산출된 양도소득세의 10% 별도 부과

5. 부가가치세(VAT) – 자산 종류와 거래 방식 따라

• 매매

  • 주택 :
    

    • 개인 간 거래 → 과세대상 아님

    • 사업자 공급 → 국민주택 규모 이하는 면세, 그 초과는 과세(10%)

  • 상가·오피스텔 : 과세(10%). 토지분은 면세라 건물/토지 분리 기재 필요

  • 토지 : 면세

• 임대

  • 주택 : 면세

  • 비주택 : 과세. 보증금이 크면 간주임대료를 계산해 VAT 과세표준에 포함

• 매입세액 환급

  • 상가 등 사업용 → 환급 가능
  • 주택(면세 공급) → 환급 불가

• 위약금

  • 단순 계약파기 위약금 → 과세 아님
  • 사용 대가 성격이면 과세될 수 있음

6. 분쟁 줄이는 체크리스트

✅ 계약서에 “VAT 별도/포함” 명확히 기재
✅ 자산 구분(주택·상가·토지 등) 정확히 표기
✅ 보증금·월세 구조를 계약서에 기록
✅ 비거주자 거래 시 원천징수 여부·금액을 명문화
✅ 신고 전 최신 세율·공제율 반드시 확인