법인설립할 때 임대차계약서 준비 방법 알아보기
안녕하세요! 법인설립지원센터입니다.
법인설립을 위해서는 준비하셔야 할 서류들이 여러가지가 있습니다. 그 중에는 (법인명)임대차계약서가 있는데요. 간단히 준비할 수 있는 것 같지만 몇 가지 고려하셔야 할 점들이 있습니다. 이에 대해 미리 아시고 준비하신다면 시간과 비용까지 아끼실 수 있을 것입니다.
그래서 이번에는 법인설립 때 반드시 필요한 ‘임대차계약서’에 대해 준비하는 방법 및 여러가지 궁금증들을 풀어드리고자 합니다. 임대차계약서에 대해 더 자세히 알고 싶으시다면, 법인설립지원센터로 문의해 주시기 바랍니다.
1. 임대차계약서는 언제 필요한가요?
법인설립의 절차는 다음과 같은 순서로 진행됩니다.
1) 법인설립 등기
2) 사업자등록
그렇다면 (법인명)임대차계약서는 언제 필요한지 알아보겠습니다. 1) 법인설립 등기 단계에서는 법인을 설립하실 ‘본점 주소지’ 정보를 준비하시면 됩니다. 법인설립 등기 완료 후 2) 사업자등록 진행을 위해 (법인명)임대차계약서를 제출하셔야 합니다.
임대차계약서는 초기 단계부터 잘 준비하시는 것이 좋습니다. 왜냐하면 이후에 사업자등록 조건에 맞지 않아 주소 변경을 하시려면 이에 대한 추가 비용 및 시간이 들기 때문입니다. 또한 간혹 임대차계약서와 함께 실제 도면 등을 첨부하는 경우도 있으니 처음부터 꼼꼼히 준비하시는 것을 추천드립니다.
2. 임대차계약을 할 때 어떻게 해야 하나요?
사업자등록 시 법인명으로 계약한 임대차계약서를 제출해야 합니다. 하지만 아직 존재하지 않는 법인으로 임대차계약을 할 수는 없습니다.
그래서 법인 주소를 확보하고 좀 더 빠른 법인설립 진행을 위해서, 일반적으로 다음과 같은 방법으로 진행하시는 것이 좋습니다. 먼저 대표이사(또는 주주)의 개인 명의로 계약을 진행하십니다. 이때 법인설립이 완료되면 이후 법인명의로 임차인을 변경한다는 특약을 넣으시는 것입니다. 그런 후에 법인설립이 완료되면, 법인명으로 변경하여 계약서를 다시 작성하시면 되십니다.
1) 대표이사 명의로 계약
2) 임차인을 법인명으로 변경한다는 특약 포함
3) 법인설립 완료 후 계약서 재작성
3. 전대차를 할 수도 있나요?
사업자등록 진행 때 임대차계약서처럼 전대차계약서 및 전대차동의서를 사용할 수 있습니다.
건물을 임대한 세입자가 동일한 공간을 제3자에게 임대하는 것을 전대차라고 합니다. 전대차를 위해서는 반드시 건물주의 동의가 필요합니다. 따라서 건물주에게 전대차동의서를 받고, 세입자와 전대차계약을 체결해야 합니다.
일반적으로 건물의 소유주가 임대사업자로 등록되었다면 전대차계약을 체결하는 데 특별한 문제가 없습니다. 하지만 임대사업자가 아닌 주거용 건물로 되어 있다면 건물주가 임대소득에 대한 세금부담을 지게 됩니다. 따라서 건물주와 이에 대한 의논해 보셔야 합니다.
또한 전대차의 경우는 관할 세무서에서 실사를 나올 수도 있습니다.
4. 자택 주소로 법인설립을 할 수 있나요?
자택 주소로도 법인을 설립하실 수 있습니다. 다만 모든 업종이 다 가능하지는 않습니다. 즉, 업종 및 사업목적에 따라 사업자등록의 가능 여부가 달라집니다.
먼저 자택 주소로 법인설립을 할 경우에는 임대 비용이 들지 않고, 별도의 관리비도 발생되지 않으며, 출퇴근 시간까지 절약할 수 있는 등의 이점이 있습니다. 하지만 그 반면에 주택, 아파트, 오피스텔의 주소는 사업의 신뢰성을 떨어뜨리며, 개인정보가 노출될 수 있다는 단점도 있습니다.
일반적으로 별도의 사무실이 필요하지 않은 전자상거래업, 통신판매업, 소프트웨어 개발과 같은 업종의 경우 가능합니다. 반면에 특정 공간이 필요한 제조업, 도/소매업, 건설업, 음식점, 학원 등과 같은 업종은 사업자등록이 거절될 수 있습니다.
또한 만약 자택 주소가 본인 소유의 집이 아닌 월세 또는 전세일 경우는 전대차계약서 및 전대동의서가 필요합니다.
마지막으로 본점 주소지로 사용할 자택에는 대표이사님이 아닌 다른 세입자가 거주하고 있으면 안됩니다. 반드시 공실이거나 대표이사님이 거주하고 있는 소재지로 설정해주셔야 합니다.
무엇보다 가능한 업종인지 관할 세무서에 확인해 보셔야 하겠습니다.
1) 등록 가능 업종: 전자상거래업, 통신판매업, 소프트웨어 개발업 등(유투브, 인터넷 쇼핑몰, 작가, 컨설턴트 등)
2) 등록 어려운 업종: 제조업, 도소매업, 건설업, 음식점, 학원, 판매업, 공장업, 제조업 등
5. 무상으로 임대를 한 경우라면?
다음과 같이 무상으로 건물을 임대하는 경우에도 임대차계약 체결이 가능합니다.
1) 본인이 소유한 건물에 법인설립을 하는 경우
2) 타인이 무상으로 임대하여 법인설립을 하는 경우
사업자등록 시에는 본인과 법인 간 및 제3자와 법인 간의 임대차계약을 체결하셔서, 임대료를 무상으로 한다는 내용의 무상 임대차계약서를 체줄하시면 되십니다.
6. 시설기준이 있는 업종인 경우라면?
학원, 교습소, 독서실과 같이 시설기준이 규정되어 있는 업종이 있습니다. 이때는 시설기준을 만족하지 못하면 사업자등록이 거절될 수 있어 시설기준에 따르셔야 합니다.
예) 독서실, 보통교과 입시학원
| 학원 | 교습소 | 독서실 |
(예)보습학원 강의실 90㎡ 음악학원 실습실 60㎡ 이상 | 강의실 면적 제한은 없으며, 교습에 필요한 최소한의 규모 단, 일시수용인원은 강의실 면적에 따라 산출 : 1㎡당 0.3인 이하 | (예)열람실 90㎡ 이상 |
7. 공유오피스로 법인설립이 가능한가요?
공유오피스로 법인설립을 할 수 있습니다.
공유오피스는 건물의 일부를 소규모 사업자에게 임대해주는 곳으로, 상주하는 오피스와 비상주 오피스로 구분됩니다.
주의하셔야 할 점은 공유오피스에 따라 등록할 수 있는 업종이 제한되어 있는 경우가 있기에 먼저 내 업종으로 사업자등록을 할 수 있는지 공유오피스 측에 문의하셔야 합니다. 이와 함께 관할 세무서에 공유오피스로 사업자등록이 가능한 지도 확인해 보시기 바랍니다.
계약기간은 3개월 이상으로 하시길 추천 드립니다.
공유오피스에서 법인설립을 하는 방법은 다음과 같습니다.
(1) 공유오피스 계약하기
(2) 법인설립하기
(3) 사업자등록하기
8. 등기부등본의 주소와 임대차계약서 주소
법인설립 등기 단계에서는 주소지 정보만 필요하며, 이후 사업자등록 때에 (법인명)임대차계약서가 필요합니다.
이로 인해 법인설립 등기 시에 주소지가 준비되어 있지 않을 때에는, 간혹 아무 주소나 적어도 되지 않을까 생각하실 수 있습니다.
하지만, 등기부등본의 기재된 주소와 (법인명)임대차계약서에 기재된 주소가 일치하여야 사업자등록을 하실 수 있습니다. 따라서 사무실을 구하지 못해 다른 주소로 법인설립 등기를 했다면, 사업자등록 이전에 본점주소 이전등기를 하셔야 합니다. 본점주소 이전등기를 하실 때는 추가적인 비용이 발생됩니다.
9. 개인사업자를 운영하다 동일한 형태로 법인설립을 할 때
개인사업자를 운영하시다 동일한 형태로 법인설립을 하시는 경우가 있습니다. 이 때는 주의하실 점이 있는데요. 먼저 개인사업자를 폐업 하신 후에 사업자등록을 하셔야 한다는 것입니다.
폐업 신고는 세무서를 방문 또는 홈택스 홈페이지를 통해 진행하실 수 있습니다. 폐업 시 처리할 세무에 대해 고민하신다면 법인설립지원센터의 세무사/공인회계사를 통해 도움 받으실 수 있습니다.
10. 법인주소 변경하려 할 때
법인의 주소를 옮기시거나, 대표이사의 주소가 바뀌었을 때는 변경등기를 해야 합니다. 만약 변경등기를 하지 않으실 경우 과태료가 부과되오니 주의하셔야 합니다.
변경등기를 할 때에는 행정구역 소재지가 같은 관내에서 이전하는 경우 또는 다른 관외로 이전하는 경우에 따라 준비할 서류가 달라집니다.
관내 이전의 경우에는 이사의 인원에 따라 다르며, 이사 2인 이하를 기준으로 볼 때 본점 이전 결정서 및 법인 인감도장 및 인감증명서, 본점이전변경 등기신청서가 필요합니다.
관외로 이전할 경우에는 이사의 인원에 다르며, 이사 2인 이하를 기준으로 본점 이전결정서, 인감도장 및 인감증명서, 본점이전변경등기 신청서, 법인등기부등본 등을 준비하셔야 합니다.
한편 관외로 이전하실 때는 관할 구역 내 동일한 상호가 있는지, 또는 중과세 지역인지를 검토하셔야 합니다. 변경등기 시 비용이 발생됩니다.
간혹 비용을 아끼기 위해 셀프로 변경등기를 하시려는 경우도 있는데, 빠르고 정확하게 할 수 있도록 전문가를 통해 진행하는 것을 추천드립니다.
11. 지점을 설치하는 경우
법인이 본점 및 지점이 있을 때에는 본점과 지점 모두 등기해야 합니다. 지점을 설치하시는 경우에는 본점 소재지에서는 2주 이내에 신설지점 소재지, 설치연월일을 등기하시면 됩니다.
법인설립할 때 필요한 (법인명)임대차계약서와 관련하여 궁금한 사항들에 대해 알아보았습니다.
임대차계약서를 작성하는 법 및 주의할 점 등에 대해서 미리 숙지하시고 준비하시면 시간 및 비용을 아끼실 수 있을 것입니다.
임대차계약서에 대해 상담을 원하시면 언제든 법인설립지원센터에 문의해 주시기 바랍니다.
법인설립지원센터의 변호사/법무사/세무사/컨설턴트를 통해 정확한 도움을 받으실 수 있습니다.
